Themenrundgang Grundstücksbewertung

Grundstücksbewertung

Bedeutung:
1. Die Bestimmung des Grundstückswertes, insbesondere des Einheitswertes, für steuerliche Zwecke.

2. In der Praxis vielfach noch gleichbedeutend mit Grundstückswertermittlung benutzt.
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Grundstückswert

Bedeutung:
Der Verkehrswert des Grundstücks einschließlich seiner Bestandteile, insbesondere der Gebäude und des Zubehörs, soweit dieses den Verkehrswert beeinflusst.
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Grundstückswertermittlung

Bedeutung:
1. Die Bestimmung des Verkehrswertes von Grundstücken, die alle wertbeeinflussenden Umstände des einzelnen Grundstücks berücksichtigt. Sie dient nicht steuerlichen Zwecken.

2. In der Praxis noch vielfach gleichbedeutende mit Grundstücksbewertung benutzt.
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Wertermittlungsverfahren

Bedeutung:
Ein Verfahren zur Ermittlung von Grundstückswerten. Die Wertermittlungsverordnung unterscheidet zwischen Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
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Bewertungsverfahren

Bedeutung:
1. Der Wert der eingebrachten Grundstücke eines Teilnehmers wird im Verhältnis zum Wert aller Grundstücke des Flurbereinigungsgebietes bestimmt. Für ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück wird der Wert in der Regel nach dem Nutzen ermittelt, den es bei gemeinüblicher ordnungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Besitzer ohne Rücksicht auf die Entfernung vom Wirtschaftshof nachhaltig gewähren kann. Hierbei sind die Ergebnisse der Bodenschätzung (Bodenschätzungsgesetz vom 16. 10. 1934) zugrunde zu legen. Abweichungen sind zulässig. Wesentliche Bestandteile eines Grundstückes sind, soweit erforderlich, besonders zu schätzen. Für bauliche Anlagen ist der Gemeine Wert zu schätzen. Die Schätzung wird in der Regel von landwirtschaftlichen Sachverständigen, in Bayern von dem durch zwei ortsfremde Schätzer erweiterten Vorstand der Teilnehmergemeinschaft, durchgeführt.

2. Ein durch das Bewertungsgesetz vorgeschriebenes Verfahren der Grundstücksbewertung , und zwar für unbebaute Grundstücke in der Regel das Vergleichswertverfahren und für bebaute Grundstücke das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.
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Vergleichswertverfahren

Bedeutung:
Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken bezüglich deren Eigenschaften. Diese gehören zum § 13 der Wertermittlungsverordnung.
Jedoch wird diese Vorgehensweise eher im Bereich der unbebauten Liegenschaften angewandt, da die Grundbedingungen (siehe unten) eher einem Vergleich zweckdienlich sind.
Das Verfahren beruht auf dem Grundprinzip des Vergleichens, d. h. es wird das zu vergleichende Grundstück vielen anderen gegenübergestellt.
Die wie oben bereits erwähnten Eigenschaften können beispielsweise folgende sein: Lage, Beschaffenheit, Größe und Nutzung.
Aufgrund der Einfachheit und der Zuverlässigkeit dieses Verfahrens ist es die marktgerechteste Methode einen Grundstückspreis bzw. -wert zu ermitteln.
Dabei sind drei Aspekte von eminent wichtiger Bedeutung:
- die zeitliche Differenz zwischen der Wertermittlung und dem Verkauf muss so gering wie möglich sein
- die Menge der zu vergleichenden Objekte darf nicht zu gering sein
- die auf dem Grundstücksmarkt gegenwärtige Stellung sollte Beachtung finden
Trotzdem kommt es manchmal zu Abweichungen der Wertmerkmale zwischen den einzelnen Vergleichsobjekten.
Für diesen Fall existieren die sogenannten Indexreihen. Mit Hilfe jener werden Umrechnungskoeffizienten sowie Zu- oder Abschläge bestimmt und dann grundstücksspezifisch aufgerechnet.
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Sachwertverfahren

Bedeutung:
Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren, mit dem man den Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes ermitteln kann. Dieses Verfahren ist in der Wertermittlungsverordnung durch die §§ 21 bis 25 geregelt.
Bei Grundstücken, deren Einschätzung des Wertes am Markt nicht hinsichtlich des Ertrags wichtig ist, findet das Sachwertverfahren Anwendung. Im Vordergrund der Immobilienschätzung steht der Gebrauch des Grundstückes. Ebenfalls beeinflussen die Faktoren Baujahr, Ausstattungsstandard, Baunebenkosten und das Alter des Objektes.
Um den Gesamtwert des Objektes, welche überwiegend Einfamilienhäuser ausmachen, festzustellen, wird eine Addition aus dem Herstellungswert, dem Bodenwert sowie den Werten der restlichen Anlagen vorgenommen.
Da sich der Wert der Immobilie nicht nach den möglichen Einnahmen, sondern nach den Kosten der Erbauung beziehungsweise Erwerb bemisst, wird diese Art der Wertermittlung normalerweise nicht bei Immobilien, die am Mietmarkt gehandelt werden, angewendet.
Das Verfahren der Sachwertbestimmung kann noch in 2 Unterarten unterteilt werden:
in das deutsche, sowie in das internationale Sachwertverfahren.
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Ertragswertverfahren

Bedeutung:
Das Ertragswertverfahren ist neben dem Vergleichs- und Sachwertverfahren ein Teil des Wertermittlungsverfahrens. Es ist in § 15 bis 20 der Wertermittlungsrichtlinien festgelegt.
Das Ertragswertverfahren dient vor Allem zur Marktwertermittlung von Grundstücken. Dabei steht die nachhaltige Rentierlichkeit von geschäftlich genutzten Flächen, wie zum Beispiel von Miet- und Gewerbegrundstücken im Vordergrund.
Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, d.h. den Wert des unbebauten Grundstückes, und dem Wert der baulichen und sonstigen Anlagen. Zunächst wird der erzielbare Rohertrag berechnet. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen und man erhält den Reinertrag. Von diesem Betrag wird der verzinste Bodenwert abgezogen und mit einem Vervielfältiger in Abhängigkeit der Restnutzungsdauer multipliziert und man erhält den Ertragswert der baulichen Anlagen. Zu diesem Betrag werden der Bodenwert und der Wert der sonstigen Anlagen addiert und man erhält den Ertragswert des Grundstückes.
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Vergleichswertverfahren

Bedeutung:
Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken bezüglich deren Eigenschaften. Diese gehören zum § 13 der Wertermittlungsverordnung.
Jedoch wird diese Vorgehensweise eher im Bereich der unbebauten Liegenschaften angewandt, da die Grundbedingungen (siehe unten) eher einem Vergleich zweckdienlich sind.
Das Verfahren beruht auf dem Grundprinzip des Vergleichens, d. h. es wird das zu vergleichende Grundstück vielen anderen gegenübergestellt.
Die wie oben bereits erwähnten Eigenschaften können beispielsweise folgende sein: Lage, Beschaffenheit, Größe und Nutzung.
Aufgrund der Einfachheit und der Zuverlässigkeit dieses Verfahrens ist es die marktgerechteste Methode einen Grundstückspreis bzw. -wert zu ermitteln.
Dabei sind drei Aspekte von eminent wichtiger Bedeutung:
- die zeitliche Differenz zwischen der Wertermittlung und dem Verkauf muss so gering wie möglich sein
- die Menge der zu vergleichenden Objekte darf nicht zu gering sein
- die auf dem Grundstücksmarkt gegenwärtige Stellung sollte Beachtung finden
Trotzdem kommt es manchmal zu Abweichungen der Wertmerkmale zwischen den einzelnen Vergleichsobjekten.
Für diesen Fall existieren die sogenannten Indexreihen. Mit Hilfe jener werden Umrechnungskoeffizienten sowie Zu- oder Abschläge bestimmt und dann grundstücksspezifisch aufgerechnet.
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Verkehrswert

Bedeutung:
Unter dem Verkehrswert, oder auch Marktwert genannt, versteht man den aktuellen Wert einer Immobilie. Der Verkehrswert ist also der momentane gesamtwirtschaftliche Wert eines Grundstücks, wobei alle materiellen und wirtschaftlichen Werte für das Grundstück zusammenfließen und somit unter Berücksichtigung sämtlicher Faktoren eine Differenz entsteht, die als Endwert anzusehen ist. Der Verkehrswert dient also dem besseren Überblick, über den Gesamtwert eines Grundstücks, jedoch nur vorübergehend. Da sich der Wert des Grundstücks im Laufe der Zeit verändert, muss auch der Verkehrswert bei Bedarf neu ermittelt werden (zum Beispiel beim Verkauf des Grundstücks).
Der Verkehrswert setzt sich aus den unterschiedlichsten Wertermittlungsverfahren zusammen:
1. Das Sachwertverfahren, hierbei stehen die Herstellungskosten im Vordergrund.
Der Wert der baulichen Anlagen und der Wert der sonstigen Anlagen werden getrennt vom Bodenwert ermittelt. Üblicher Anwendungsbereich sind hier Ein- und Zweifamilienhäuser.
2. Das Ertragswertverfahren, hier liegen die erzielten oder künftig zu erzielenden Mieterträge im Vordergrund. Somit ist der Ertragswert die Summe aller Barwerte bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbaren Reinerträge einschließlich des Barwertes des Bodens. Der übliche Anwendungsbereich sind Renditeobjekte.
3. Das Vergleichswertverfahren, hierbei werden die Kaufpreise vergleichbarer Objekte verglichen, um somit den Marktwert zu bestimmen. Üblicher Anwendungsbereich hier sind unbebaute Grundstücke.
Im deutschen Baugesetzbuch(BauGB) findet man unter §194 folgende Definition: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.(Baugesetzbuch, 3.Kapitel Sonstige Vorschriften (§§ 192 - 232), 1. Teil Wertermittlung (§§ 192 - 199)
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Bodenpreis

Bedeutung:
Der beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks unter Berücksichtigung seiner gegenwärtigen sowie zukünftig erwarteten Nutzbarkeit auf dem Grundstücksmarkt erzielte Geldbetrag.
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Bodenpreisindex

Bedeutung:
Die Verhältniszahl, welche die Relation von (durchschnittlichen) Bodenpreisen zu verschiedenen Zeitpunkten bestimmt. Mit Hilfe geeigneter ortsspezifischer Indizes werden die Bodenpreise auf die allgemeinen Wertverhältnisse des Wertermittlungsstichtages reduziert.
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Bodenpreiskarte

Bedeutung:
Kaufpreiskarte
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Gutachterausschuss

Bedeutung:
Ein Gutachterausschuss ist eine Institution zur Ermittlung von Grundstückswerten, bestehend aus einem weisungsunabhängigen Kollegialgremium, welched 1960 im Bundesbaugesetz geregelt wurde. Nach § 199 Abs. 2 des BauGB liegt die Verantwortung für die Bildung der Ausschüsse bei den Ländern. Jedes Bundesland verfügt über einen Ober-Gutachterausschuss und über örtliche Gutachterausschüsse in den Landkreisen und kreisfreien Städten, mit Ausnahme der Stadtstaaten. In Mecklenburg-Vorpommern gibt es beispielsweise 18 örtliche Gutachterausschüsse für die Grundstückswertermittlung, unter anderem in Rostock, Neubrandenburg und Schwerin.
Die Ausschüsse setzen sich aus einem Vorsitzendem, sowie weiteren ehrenamtlichen Gutachtern zusammen, welche überwiegend Sachverständige aus den Bereichen Architektur-, Bauingenieur-, Bank-, Vermessungs- und Immobilienwesen sind. Sinn der Ausschüsse ist es, auf dem Grundstücksmarkt eine allgemeine Markttransparenz herzustellen.
Zu diesem Zweck erhält der jeweilige Ausschuss Kopien aller im Zuständigkeitsbereich abgeschlossenen Immobilienverträge von den Notaren übersandt, um sie anschließend unter mathematisch-statistischen Gesichtspunkten zu analysieren und zusammengefasst zu veröffentlichen (Grundlage voerkehrsgutachten).
Die wesentlichen Aufgaben der Gutachterausschüsse sind im Allgemeinen:
1. Erstellung von Gutachten "[...] über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken [...]" (§193 Abs. 1 BauGB)
2. Gutachten "[...] über die Höhe der Entschädigung für Rechtsverlust [..]" (oder, Anm. des Verf.) für andere Vermögensnachteile [...]" (§ 193 Abs. 2 BauGB)
3. Führung einer Kaufpreissammlung, sowie deren Auswertung
4. Ermittlung von Bodenrichtwerten "[...] und sonstige zur Werteermittlung erforderliche Daten." (§ 193 Abs. 3 BauGB)
Für die Arbeit des Gutachterausschusses sind also vor allem das Baugesetzbuch, die Wertermittlungsverordnung und die Gutachterausschussverordnung maßgeblich. Zur Vorbereitung und Durchführung der Tätigkeiten stellt der jeweilige Bezirk eine Geschäftsstelle zur Verfügung, die fachlich der ausschließlichen Weisung des Gutachterausschusses bzw. seines Vorsitzenden untersteht.
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Kaufpreiskarte

Bedeutung:
Eine Karte größeren Maßstabs, in der die verkauften Grundstücke mit Angabe des Kaufpreises gekennzeichnet sind. Die Karte enthält meist auch weitere Angaben, z.B. Nummer und Jahr des Kaufvertrages, und den auf das Richtwertgrundstück zurückgeführten Kaufpreis. Sie ist ein Teil der Kaufpreissammlung.
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Kaufpreissammlung

Bedeutung:
Der Begriff Kaufpreissammlung stammt aus dem Gebiet der Immobilienwirtschaft und wird gemäß §193 (Aufgaben des Gutachterausschusses) und §195 (Kaufpreissammlung) des BauGB (Baugesetzbuch) geführt. Hierbei handelt es sich um eine notwendige Grundlage wesentlicher Daten zur Erzeugung einer allgemeinen Markttransparenz mit der Aufgabe, den Grundstücksmarkt aufrechtzuerhalten. Zusammengetragen und angefertigt wird die Kaufpreissammlung durch Sachverständige und Gutachterausschüsse.
Erfasst werden die Inhalte durch Angaben aus dem Liegenschaftskataster, aus Flächennutzungs- und Bebauungsplänen sowie Fragebögen an die Gemeinden und Eigentümer.
Die Informationen dienen zusätzlich der Marktbeobachtung und werden hauptsächlich aus Kaufverträgen von Grundstücksteilen, ganzer Grundstücke, grundstücksgleichen Rechten sowie verkäufliche, bereits bebaute Objektgruppen (sog. marktgängige Objekte, wie bspw. Eigentumswohnungen, Reihenhäuser) bezogen und registriert. Infolgedessen enthält die Auswertung Angaben zu allen Verkaufsfällen.
Kommt es zu einem Verkauf einer Immobilie inklusive der darauf befindlicher Gebäude, werden die Verkaufsfälle nach geeigneten, bedingt geeigneten oder nicht geeigneten Kaufpreisen differenziert.
Um später präzise Informationen für die Marktanalyse aus der Kaufpreissammlung entnehmen zu können, werden alle die für ein Anwesen wichtigen Daten anschließend ausgewertet. Dabei werden z. B. sämtliche für die Bodenrichtwertermittlung geeignete Kauffälle hinsichtlich der bodenrichtwerterelevanten Daten ausgewertet oder auch die Wertrelevanz der in der Struktur der Kaufpreissammlung vorgesehenen Elemente insbesondere für bebaute Objekte untersucht. Mit Hilfe dieser Sammlung können die Daten, die für die Werteermittlung erforderlich sind, wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren, für Objektgruppen abgeleitet und fortgeführt werden.
Bei diesen Daten handelt es sich nicht um Statistiken von Preisen über Grundstücke und deren Gebäude, da sie keine Angaben zum Objekt selbst wie beispielsweise den Erhaltungszustand oder das Baujahr widerspiegeln.
Vielmehr beinhaltet sie wesentliche Auskünfte über die für einen konkreten Bewertungsfall geeigneten Vergleichsobjekte, die anonym erfolgt und somit Identitäten etwaiger Personen geheim hält. Infolgedessen sind jegliche Rückschlüsse auf bestimmte Immobilien ausgeschlossen.
Die Kaufpreissammlung schafft die Grundlagen zur Erfüllung der Aufgaben der Behörden. Durch sie sind laufend verlässliche sowie vertrauenswürdige, aber vor allem ständig aktuelle Informationen bezüglich der Untersuchungen des Immobilienmarktes verfügbar.
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Richtwertkarte

Bedeutung:
Eine Karte (meist in einem Maßstab zwischen 1:2.500 und 1:10.000), in der die vom Gutachterausschuß ermittelten Richtwerte eingetragen sind. Die Karte dient der Markttransparenz; sie soll auch den Zeitpunkt, auf den sich die Richtwerte beziehen, und die Eigenschaften des Richtwertgrundstücks enthalten.
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Dienstbarkeit

Bedeutung:
Ein dingliches Recht an einer Sache (insbesondere an einem Grundstück) und an Rechten, das den Eigentümer bzw. den Rechtsinhaber in einzelnen Beziehungen in der Benutzung der Sache oder in der Ausübung seiner Rechte beschränkt.
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Leitungsrecht

Bedeutung:
Das Recht zur Verlegung, Unterhaltung und zum Betrieb einer Leitung (Gas, Wasser, Telefon usw.) auf einem fremden (dienenden) Grundstück. Im Allgemeinen wird dieses Recht durch Eintragung einer Dienstbarkeit in das Grundbuch des dienenden Grundstücks gesichert.
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